En moyenne, 5 % des locataires dans le privé sont en situation d’impayé de loyer. Même s’il existe une disparité entre les logements gérés par les professionnels où les impayés sont plus rares et ceux gérés par les propriétaires en direct où leur nombre est plus important, l’existence d’impayés de loyer coïncide fréquemment avec 3 types d’évènements : familiaux, professionnels ou liés à la santé.

Loyers non réglés, retards et autres dégradations du logement sont les principales craintes du bailleur au moment de louer son bien. Malgré toutes les précautions qu'il pourrait prendre, un bailleur est incapable de se protéger contre les événements non prévisibles qui peuvent bouleverser le quotidien de ses locataires : les "accidents" familiaux, professionnels et de santé. Ils peuvent accroître les dépenses du ménage, limiter ses ressources et/ou redistribuer les priorités. Les principaux facteurs de fragilisation d’un ménage locataire est le changement de composition familiale (départ des enfants ou séparation) ou de situation professionnelle (chômage, précarité).

Quels sont les motifs d'impayés ?

Les retards de loyer sont majoritairement liés à une situation de chômage ; il s’agit dans 26 % des cas de la raison pour laquelle les ménages de locataires déclarent ne pas payer en temps et en heure. Dans une moindre mesure, on remarque aussi que les salariés en contrat à durée déterminée et les intérimaires sont surreprésentés parmi les locataires en difficulté. Leur instabilité professionnelle rend plus fréquents les retards de loyer par rapport à ceux que peuvent connaître les salariés en contrat à durée indéterminée ou les retraités. 

Viennent ensuite les séparations familiales qui entrainent souvent des difficultés : 12 % des ménages qui ont connu une séparation arrêteront de payer leur loyer. Les couples avec enfants et les familles monoparentales sont par ailleurs les foyers qui rencontrent le plus souvent des difficultés à payer leur loyer. Ainsi, parmi les ménages locataires, les familles monoparentales et les couples avec enfant(s) sont proportionnellement trois fois plus représentés que les personnes isolées et les couples sans enfant en ce qui concerne les impayés.  

Les "accident de parcours" ne sont pas les seuls responsables car les bailleurs qui choisissent des locataires avec un taux d’effort important (soit un loyer qui représente plus de 34 % des revenus du locataires) sont largement surexposés aux impayés par rapport à ceux qui choisissent des locataires avec un taux d'effort faible (soit un loyer qui représente moins de 23 % des revenus du locataire).

Caution ou Assurance Loyers Impayés ?

Avec 93 % des litiges entre bailleur et locataires portés devant les tribunaux liés au non-paiement des loyers, des délais de traitement et des coûts importants pour le bailleur, la vigilance ne suffit pas à se protéger. La caution solidaire qu'on pouvait envisager comme étant la solution est risquée car elle peut elle-même être victime de ces accidents de vie. Elle est surtout inefficace face aux ménages dans une situation de surendettement qui obtiennent l'effacement de leurs dettes. Le bailleur qui rencontre ce cas doit tout simplement s'asseoir su sa dette.

Ainsi, malgré toutes les précautions qu'il pourrait prendre, le bailleur demeure dans l'incertitude, situation d'autant plus dangereuse qu'il peut lui-même se retrouver en mauvaise posture pour rembourser la mensualité de son prêt en cas d'impayés de la part de son locataire. Souscrire une assurance couvrant les impayés et les dégradations est aujourd'hui la meilleure solution pour se prémunir contre toutes les difficultés que le bailleur peut rencontrer. Avec un coût modeste, il est possible de percevoir ses loyers en toute sérénité et de valoriser son patrimoine pour le futur.

Atif BUTT

(Sources : Insee, Fondation Abbé Pierre, Banque de France)

Photo : Madame Nesserine BOUKHEMIRI, Manager d'agence, en rendez-vous avec des bailleurs.